O czym warto pamiętać, inwestując w mieszkanie na wynajem?

Pierwsze zdanie tego artykułu miało brzmieć „Temat inwestycji nie przewija się na tym blogu często, ponieważ…”, ale zanim je dokończyłam, zdałam sobie sprawę, że zaczynam od nieprawdy. Inwestycje to główny temat tego bloga, bo uważam, że najlepszą inwestycją, zarówno pieniędzy, jak i czasu, jest wystartowanie z własnym biznesem. Kropka. Nic nie daje takiej stopy zwrotu, nie tylko procentowo w złotówkach, ale również w rozwoju, satysfakcji i spełnieniu.

Na biznesie świat się jednak nie kończy. Na szczęście! Bo przecież inwestycje w biznes potrafią być wyjątkowo czasochłonne i umówmy się – nie są dla każdego.

Nawet (a właściwie szczególnie!), jeśli biznes idzie świetnie i masz finansowe nadwyżki, to warto pomyśleć nad rozłożeniem ryzyka i zainwestowaniu ich gdzieś indziej – np. w nieruchomości. Dobrym nawykiem każdego inwestora jest różnicowanie swojego portfolio i niewkładanie wszystkich oszczędności do jednej skarpety.

Z tą myślą przewodnią zaczęłam zastanawiać się „co dalej?”.

W historii mojego 30-letniego życia przeprowadzałam się ponad 10 razy, kupiłam działkę i zbudowałam na niej dom. Jedyne czego nie zrobiłam, to nigdy nie wynajmowałam komuś mieszkania, więc uznałam, że przyszła na to pora!

Po krótkim researchu uznałam, że kupno mieszkania to pewna i stosunkowo bezpieczna lokata kapitału, która może dawać wysokie stopy zwrotu z inwestycji –  nawet do 8,5%. Szczególnie jeśli dokonamy zakupu za gotówkę, a potem wynajmiemy za odpowiednio wysoką cenę.

Oczywiście to tylko wstępne kalkulacje, a ja jeszcze dużo musiałam się dowiedzieć. Na szczęście pewne rzeczy, jak np.: wypisanie sobie warunków, jakie musi spełniać moja nieruchomość na wynajem, przyszły mi łatwo. Właściwie nam, bo robiliśmy to razem z mężem. On zawodowo zajmuje się inwestycjami, więc wspólnie opracowaliśmy długą listę rzeczy, o których musimy pamiętać przy poszukiwaniu idealnego mieszkania. Dziś chcę Wam ją pokazać, bo być może akurat ktoś z Was szuka takiej wiedzy. Oczywiście pewnych spraw mogłam nie wziąć pod uwagę, ale starałam się, by lista była jak najbardziej kompletna. Najważniejsze punkty znajdziecie poniżej!

Do napisania tekstu zainspirowała mnie inwestycja Primo budowana w samym sercu Nowego Centrum Łodzi. Osiedle jest nowoczesne i położone w świetnej lokalizacji, ponadto w ramach I i II etapu powstaje 420 mieszkań, więc jest w czym wybierać.

Jeśli chcecie dowiedzieć się więcej o tym konkretnym osiedlu, kliknijcie TUTAJ >>

PS. To, co znajdziesz w tym poście, to nie są porady inwestycyjne i nie powinny być tak rozumiane. Ten post jest zbiorem moich subiektywnych opinii i przemyśleń, których dokonałam na własne potrzeby i chcę się z Wami nimi podzielić, bo mogą wielu osobom pomóc. Absolutnie nie możesz brać ich za pewnik. Zawsze mogę się w czymś pomylić i we własnym życiu biorę za to odpowiedzialność. W Twoim życiu Ty bierzesz odpowiedzialność za swoje decyzje. Wybieraj mądrze.

O czym warto pamiętać, inwestując w mieszkanie na wynajem?

Inwestycja ma się opłacać.

Myśl i licz. Myśl o tym, czego potrzebują potencjalni najemcy. Oczywiście mieszkanie ma się podobać również Tobie, ale przede wszystkim ma się podobać klientowi.

Licz wszystko. Stwórz na projekt „zakup mieszkania na wynajem” plik w Excelu i dodawaj do niego wszystkie sprawy finansowe – zarówno koszty, jak i potencjalne przychody. Czyniąc pewne założenia, sprawdzisz procent zwrotu z inwestycji i nauczysz się podejmować decyzje oparte o odpowiedź na zasadnicze pytanie: „czy ta inwestycja się opłaci?”.

Lokalizacja

Zanim stworzyłam swoją listę rzeczy, o których muszę pamiętać przy inwestowaniu w mieszkanie na wynajem, znałam tylko 3 zasady takich inwestycji: najważniejsze są location, location i location. To pozwoliło mi bardzo zawęzić wybór i mogłam skupić się na szczegółach :)

Miasto. Jeśli chodzi o miasto, to nie miałam wątpliwości, że będzie to moja rodzinna Łódź. Po pierwsze dlatego, że znam się świetnie na tamtejszym rynku, a to bardzo ważne! Po drugie, Łódź jest fantastyczna i ma ogromny potencjał rozwoju. Mówię to nie tylko dlatego, że kocham miasto, z którego pochodzę, ale przede wszystkim wiele widziałam: mieszkałam w Warszawie, Londynie, teraz w Abu Dhabi, a raz w miesiącu jestem w Dubaju i widzę jak na ich tle Łódź nie dość, że nie odstaje, to jeszcze miejscami pozytywnie się wyróżnia!

Naprawdę niczego w Łodzi nie brakuje, czego dowodem jest to, że przyjeżdżam tam na kilka miesięcy wakacji z ogromną przyjemnością.

Okolica. W Łodzi wybrałam dwie okolice, które wchodzą w grę: centrum i jedno z blokowych osiedli, które dobrze znam i wiem, że popyt na mieszkania tam jest spory.

Ważne były dla mnie atuty okolicy, których mogą szukać moi przyszli potencjalni klienci (komunikacja, szkoły, przedszkola, tereny zielone, dostęp do rozrywek itp.) oraz moja znajomość planów zagospodarowania okolicy.

Wybierając okolicę dla inwestycji w mieszkanie na wynajem, trzeba wziąć też pod uwagę, czy chcesz je w przyszłości wynajmować krótko-, czy długoterminowo. Na blokowym osiedlu najem krótkoterminowy raczej nie przejdzie, za to w centrum jak najbardziej.

Moim typem w centrum jest genialnie ulokowane osiedle Primo dewelopera Profbud, który jest partnerem tego wpisu. Położone jest w Nowym Centrum Łodzi – okolicy, która przeszła w ostatnich latach gruntowną rewitalizację!

W czerwcu osobiście odwiedziłam Biuro Sprzedaży, skąd później udałam się piechotą na okoliczny dworzec Łódź Fabryczna, gdzie zaparkowałam auto i byłam pod ogromnym wrażeniem! Jeśli słyszeliście kiedyś o słynnych remontach Łodzi i Nowym Centrum to właśnie tam. W ostatnich latach zmieniło się tam praktycznie wszystko! Znam tę okolicę jak własny dom, bo obok mieścił się kiedyś mój Wydział Prawa i Administracji Uniwersytetu Łódzkiego. Często bywałam też w Rektoracie kilkadziesiąt metrów dalej, a ze wspomnianego dworca jeździłam codziennie pociągiem do domu. To jak świetnie ta okolica została od czasu moich studiów odnowiona (przez ostatnie 5-6 lat) sprawia, że po wizycie u dewelopera nie mogłam ochłonąć z wrażenia. Zmieniło się wszystko!

Wszystkie cztery duże ulice wokół inwestycji są nowe (nowe, nowe!). Na największej z nich, na ul. Narutowicza, jest park, a na pozostałych mniejszych nie ma dużego ruchu, co sprawia, że mimo lokalizacji w ścisłym centrum, nie czujesz się, jakbyś mieszkał na skrzyżowaniu. Co więcej! Mimo że dworzec Łódź Fabryczna jest w nieprzyzwoicie bliskiej odległości od osiedla (nie wiem, czy szłam tam nawet 5 minut), prawdopodobnie nie będzie mieć on negatywnego wpływu na mieszkanie tam, bo… pociągi jadą tunelem, który na zewnątrz jest zaaranżowany na duży trawnik, więc są zwyczajnie nieobecne, a i wizualnie prezentuje się to bez zarzutu. To jakby zjeść komunikacyjne ciastko i dalej mieć ciastko.

Szczerze uważam, że jest to spektakularna lokalizacja i poważnie zastanawiam się nad zainwestowaniem tam w mieszkanie. Szczególnie że stosunek jakości lokalizacji do ceny wydaje się być naprawdę dobry.

Firma Profbud pojawiła się na łódzkim rynku stosunkowo niedawno. Wcześniej skupiała się na realizowaniu inwestycji w Warszawie. Do najsłynniejszej z nich należy osiedle Awangarda nagrodzone European Quality Certificate 2018 i Złotą Villą 2018. Aktualnie firma oferuje mieszkania na osiedlach:

• Primo w Nowym Centrum Łodzi
• Stella na Bemowie w Warszawie
• Ligia w Ursusie-Skoroszach w Warszawie
• Haven House na Gocławiu w Warszawie

Kto będzie Twoim klientem?

Inna lokalizacja będzie dobra dla rodzin, które potrzebują stabilności i najmu na wiele lat, a inna dla studentów, którzy wynajmują pokoje. Inny będzie też metraż, ilość pokoi i wysokość czynszu oraz wiele, wiele innych zmiennych. Dobrze wcześniej przemyśleć, do jakiej grupy docelowej chcesz kierować swoją ofertę.

Jest jeszcze jedna rzecz, o której rzadko się myśli! Dobrze by było dopasować mieszkanie do rynku, na którym jest szansa na dobrego najemcę. Jeśli czujesz rynek wynajmu dla studentów, to dopasuj mieszkanie pod to. Jeśli bliski jest Ci rynek wynajmu dla rodzin i masz w nim doświadczenie – celuj w inwestycję dla rodzin. Wiesz, czego potrzebują single – skieruj ofertę do nich!

Wybierając mieszkanie, ważne by było ono elastyczne pod względem aranżacji. W osiedlu Primo spodobało mi się, że przy zakupie mieszkania można określić położenie niektórych ścian – daje to większe pole do dostosowania oferty pod idealnego klienta i jest mniej uciążliwe niż generalny remont mieszkania z rynku wtórnego.

Potencjalna konkurencja

Zawsze trzeba do takiej inwestycji podejść biznesowo. Jaki jest popyt na mieszkania w okolicy? Czy w pobliżu buduje się coś podobnego? Jaka jest szansa, że w przyszłości coś obok powstanie? W tym ostatnim kontekście bardzo przekonują mnie inwestycje w centrum miasta –  konkurencja ma tam niewielkie pole do popisu, bo większość gruntów jest już zagospodarowana i ciężko o nowe.

Nie muszę chyba dodawać, że lepiej wybrać lokalizację, gdzie zbyt dużej konkurencji nie ma i zbyt wiele jej nie przybędzie.

Tutaj znów przyznaję plus dla osiedla Primo – nowoczesnych mieszkań w nowych budynkach jest w centrum Łodzi naprawdę niewiele. Przy odpowiednim popycie może to być więc niezła perełka.

To nie jest inwestycja na rok

Trzeba pomyśleć o niej przynajmniej w kontekście najbliższych 20-30 lat. Na przykład o jej utrzymaniu w tym czasie (bo przecież trzeba się będzie nią zajmować) i o tym, jak będzie wyglądała okolica za X lat – czy się rozwinie, czy podupadnie. Jeśli inwestycja ma być niedaleko Ciebie i wiesz, że będziesz mieć czas, by jej doglądać, to wynajmowanie kilkudziesięcioletniego mieszkania z rynku wtórnego nie powinno stanowić problemu. Warto się tylko zastanowić, jak będzie ono wyglądało za kolejnych kilka lat. Jeśli jednak chcesz zajmować się inwestycją jak najmniej i nie martwić się np. o cieknące ze starości rury albo psujące się elementy nieruchomości i kosztowne remonty, to rozważ kupno nowego mieszkania od dewelopera. Szczególnie że mamy wtedy prawo do 5-letniej rękojmi, a w przypadku dewelopera Profbud, który deklaruje używanie do budowy materiałów wysokiej jakości, również gwarancję szybkiej i darmowej naprawy ewentualnych usterek.

Ponadto, żeby inwestycja w nieruchomość Ci się zwróciła, pamiętaj, że musisz ją kiedyś sprzedać. Czy wybrane przez Ciebie miejsce za 15-20 lat nadal będzie atrakcyjne?

Płynność finansowa

To coś, o czym często się zapomina. Pamiętaj, że inwestycja w nieruchomość jest co do zasady inwestycją mało płynną. Dobrze byłoby wybrać łatwozbywalną lokalizację. Na wszelki wypadek, gdyby zaistniała konieczność wycofania się z niej przed czasem. Tutaj znowu wracamy do kwestii okolicy, w jakiej jest położona – czy myślisz, że za X lat będzie na nią popyt?

Rozważ inwestycję w mieszkanie na wynajem i jej płynność w kontekście swoich pozostałych inwestycji. Jeśli łatwo możesz wycofać się z innych, to kolejna może być mniej płynna jak właśnie mieszkanie na wynajem.

Jeszcze kilka rzeczy, o których warto pamiętać

Weź pod uwagę możliwość kupna mieszkania z wykończeniem. Pamiętaj, że wykończenie nie tylko kosztuje pieniądze, ale i czas. A czas to pieniądz. Jeśli rozważasz kupno mieszkania od dewelopera, dowiedz się, czy oferuje on możliwość wykończenia mieszkania pod klucz. Policz czy dopłacenie za taką możliwość przypadkiem nie opłaci Ci się bardziej niż samodzielne wykańczanie.

Wykańczając mieszkanie pod klucz, płacimy niższy VAT. Materiały budowlane kupowane na własną rękę objęte są 23-procentowym VAT-em, a usługa wykończenia oferowana przez dewelopera 8-procentowym. Dodatkowo w Profbud otrzymujemy fachową pomoc architekta i mamy 24-miesięczną gwarancję na wykonane usługi.

Jak szybko możesz zacząć zarabiać? To coś, o czym wiele osób nie pamięta. Im szybciej po wyłożeniu pieniędzy mieszkanie zostanie oddane w Twoje ręce i nada się do wynajmowania (np. zostanie wykończone), tym lepiej. Czas, kiedy stoi puste jest dla Ciebie stratą. Jeśli decydujemy się na zakup pakietu wykończeń od dewelopera, mamy gwarantowany termin wykonania projektu.

Widok z okna. Pamiętaj, że będzie to jedna z bardziej rzucających się w oczy rzeczy, jakie mogą przekonać albo odwieść klienta od wynajmu. 

Układ mieszkania. Dobrze, gdyby można było je odpowiednio zagospodarować. Teoretycznie im więcej pokoi na mniejszym metrażu, tym lepiej. Mniejszy metraż to mniejsza cena, jaką zainwestujesz w mieszkanie, a więcej pokoi to droższy czynsz, jaki możesz za nie wziąć. 

Nie przesadzaj z długiem. Jeśli chcesz sfinansować inwestycję kredytem, niech będzie on dobrany do Twoich realnych możliwości. Pamiętaj też, by przy obliczaniu stopy zwrotu z inwestycji wziąć dokładnie pod uwagę wszystkie jego koszty!

Jestem dumna z każdego, kto dotarł do końca tego długiego wpisu! Jeśli mnie znasz, wiesz że nie mogłam potraktować tematu „po łebkach”. Tym bardziej że siedział on w mojej głowie już ponad pół roku i mam w nim sporo przemyśleń.

Mam nadzieję, że naprowadzą Cię one na trop idealnej dla Ciebie i Twoich potencjalnych klientów inwestycji w mieszkanie na wynajem.

Wpis powstał we współpracy z deweloperem Profbud.